La reforma de la ley de arrendamientos urbanos y el alquiler de habitaciones

Actualizado el jueves, 21 enero, 2021

Habrás oído hablar de que la Ley de Arrendamientos Urbanos se ha modificado recientemente (marzo 2019). Y quizá te preguntes cómo te afecta esta reforma a la hora de alquilar tu habitación en Badi

En este post, contamos con nuestros asesores legales de Cuatrecasas para poner sobre la mesa información fiable y con garantías sobre esta Ley. En Badi, confiamos en los mejores expertos para responder a estas y otras dudas sobre cómo afecta la Ley de Arrendamientos Urbanos al alquiler de habitaciones en España.

La Ley de Arrendamientos Urbanos: en qué consiste y qué regula

La Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada en 1994, recoge el arrendamiento de vivienda. Legalmente, entendemos el arrendamiento de vivienda como aquella relación contractual que recae en una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario. 

Es decir, en el contrato que se establece en el arrendamiento de vivienda una parte, el arrendatario, se compromete al pago de un importe a otra parte, el arrendador, quien a cambio de este importe proporciona el uso de la vivienda o edificación habitable al arrendatario o pagador para satisfacer sus necesidades de vivienda.

Esta ley también incluye el arrendamiento no destinado a vivienda, 

como el arrendamiento de temporada o segundas residencias, locales, oficinas, etc; pero, en cualquier caso, la actual Ley de Arrendamientos Urbanos no hace mención al alquiler por habitaciones. Por lo tanto, esta ley no aplicaría a la relación contractual en el alquiler de habitaciones. 

Entonces ¿qué ley regula este tipo de alquileres?

¿Qué ley regula el alquiler por habitaciones en España?

A pesar de que actualmente el alquiler por habitaciones forma parte de la discusión pública, en nuestro país partimos de una falta de regulación explícita en nuestro ordenamiento jurídico. 

Al contrario de lo que ocurre en otras jurisdicciones, en la normativa española no se hace mención al arrendamiento por habitaciones ni en la actual Ley de Arrendamientos Urbanos ni en el Código Civil, donde se regulan las obligaciones y contratos en general.

No obstante, que no exista una regulación propia del alquiler de habitaciones no quiere decir que no haya nada a lo que atenerse legalmente, pero sí complica, tanto para arrendadores como para arrendatarios, saber cómo actuar y cómo resolver las dudas y problemas cotidianos que surgen durante la relación arrendaticia. 

A falta de una regulación propia, han sido los jueces y tribunales, a través de diferentes sentencias, los que han ido resolviendo las dudas acerca de la normativa aplicable a esta modalidad de arrendamiento. 

Actualmente existen dos posturas en nuestros tribunales respecto a qué normativa debe resultar de aplicación a estos contratos, una con apoyos más amplios que la otra. 

  • Por un lado, hay quien defiende que el alquiler de habitaciones debería regirse por las mismas normas que el alquiler de viviendas completas que se encuentran reguladas en la ya referida Ley de Arrendamientos Urbanos, siendo esta la posición minoritaria actualmente. 
  • Por otro lado, la posición mayoritaria considera que las normas a aplicar serán las establecidas para los alquileres en general en el Código Civil

Mientras no exista una normativa específica, el debate estará servido. A continuación, analizamos ambas opciones.

La Ley de Arrendamientos Urbanos y el alquiler de habitaciones

La Ley de Arrendamientos Urbanos, en materia de vivienda, se aplica a edificaciones habitables, es decir, que reúnen los requisitos mínimos de habitabilidad que vienen determinados por disposiciones administrativas, por ejemplo disponer de una cocina, un baño, etc. 

Teniendo en cuenta que una habitación no reúne tales requisitos, aunque su ocupante comparta espacios comunes con otros ocupantes de otras habitaciones de la misma vivienda, el arrendamiento de habitaciones no quedaría vinculado por las normas de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por lo tanto, las últimas reformas de la misma no afectarían a este tipo de contratos.

El Código Civil y el alquiler de habitaciones

Atendiendo a la postura mayoritaria, la Ley de Arrendamientos Urbanos no regularía el alquiler de habitaciones sino que se regularía mediante el Código Civil. Norma que data de 1889 y tan solo contiene una regulación genérica del arrendamiento.

Si eres el propietario del piso y quieres alquilar por habitaciones tu piso, deberás de formalizar por escrito el correspondiente contrato con los inquilinos, que deberá contemplar, entre otros, la habitación concreta que se alquila, el plazo de duración, el importe de la renta, las garantías que se pacten entre las partes y las normas de convivencia necesarias.

Además, si eres un inquilino que subalquila una habitación de la vivienda, y por tanto ocupas la vivienda en base a un contrato sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos, debes cumplir con las siguientes condiciones:

  • Es necesario contar con el consentimiento expreso y por escrito del propietario.
  • El precio del subalquiler no puede ser superior al alquiler total de la vivienda.

Por otro lado, a la persona a la que le alquilemos la habitación asumiría ciertas obligaciones genéricas que incluyen: 

  • pagar el precio convenido por su ocupación, 
  • mantener la habitación en adecuadas condiciones de uso
  • hacer un uso responsable de la misma y de los demás elementos comunes que se compartan,
  • así como devolverla, al finalizar el contrato, en el estado en que la recibió.

En Cuatrecasas, trabajamos día a día de la mano del equipo de Badi para garantizar la tranquilidad de todos los usuarios que, a través de su app, deciden alquilar una habitación de manera segura y transparente.