Lo que debes saber antes de firmar una hipoteca

Si vas a firmar una hipoteca ya habrás intuido que tienes muchos trámites por delante. ¡Pero que no cunda el pánico! En este post te explicamos cómo funciona la nueva Ley de Crédito Inmobiliario y en qué te puede ayudar.

Esta nueva ley afecta a cualquier préstamo o crédito, solicitado por una persona física, y que vaya a utilizarse para pagar la hipoteca de un piso o de cualquier otro espacio doméstico, como pueden ser los trasteros o los garajes.  

En el momento en que pides una hipoteca te conviertes en deudor. Aunque este nombre suene terriblemente mal, la parte buena es que la ley te protege y pone limitaciones a los bancos para que puedas enfrentarte a la hipoteca sin volverte loco en el intento. A continuación te detallamos:

  • las condiciones financieras,
  • las obligaciones de transparencia y 
  • las reglas sobre el reparto de costes entre tú y el banco.

Condiciones financieras de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario

Las cláusulas suelo

Hasta hace poco, los préstamos para pagar una hipoteca a interés variable incluían la conocida y polémica cláusula suelo. Esta letra pequeña fijaba la cantidad mínima de interés que se aplicaría durante toda la hipoteca, de manera que el banco te podía cobrar más comisiones si subía el interés. En cambio, el deudor no se beneficiaba de menores comisiones si el interés caía por debajo de la cantidad mínima que ponía en el contrato. 

Después de muchos años de quejas y reclamaciones, el Tribunal Supremo ha declarado nulas este tipo de cláusula, en los contratos antiguos en las que habían quedado enmascarada entre multitud de datos, no hubieran sido negociadas o que no hubieran sido advertidas por el notario en el momento de otorgar la escritura.

A día de hoy, la nueva ley por fin prohíbe la cláusula suelo. Esto significa que una hipoteca a interés variable ya no puede tener un límite a la bajada del tipo de interés. La única condición que encontrarás ahora es que el interés nunca puede ser negativo: si esto sucede, simplemente dejarás de pagar el interés durante ese periodo.

Intereses de demora

Estos intereses son los que se cobran si te retrasas o no pagas tu hipoteca. Has de saber que no pueden cobrarte los intereses que quieran, sino que están limitados al interés que hayas pactado por contrato con el banco. A esta cantidad deberás sumarle un 3%.

Ejecución ¿Cuándo pueden vencer tu hipoteca antes de tiempo? 

En los peores casos, si no pagas la hipoteca el banco tiene derecho a terminar tu préstamo hipotecario. Para que esto pase has de llegar a una de estas situaciones:

  • si el impago es durante la primera mitad de la duración del préstamo, que las cuotas sean iguales o superiores al 3% de la cantidad total o que lleves 12 meses sin pagar.
  • si el impago es durante la segunda mitad del préstamo, que las cuotas sean iguales o superiores al 7% de la cantidad total o que lleves 15 meses sin pagar.

También podrán cancelar tu préstamo si has ocultado o falsificado la información sobre tu capacidad económica o solvencia. 

Comisión por apertura

Con esta comisión pagas los gastos del estudio de solvencia que hace el banco antes de darte una hipoteca. Asegúrate de que se te cobra solo una vez.

Comisión por amortización anticipada

Se aplica en aquellos casos en que te puedas permitir amortizar tu hipoteca antes de que termine. La comisión no puede ser mayor a la pérdida financiera que tu decisión genere al banco. La ley, además, establece un porcentaje máximo según tu tipo de hipoteca y el momento en que pidas este reembolso anticipado.

Si tienes un préstamo a tipo variable, estas situaciones pueden generar una comisión extra para el banco:

  • si la amortización o fin de la hipoteca tiene lugar durante los primeros 5 años: deberás pagar un 0,15% de la cantidad que devuelvas anticipadamente al banco,
  • o bien, si la amortización tiene lugar durante los primeros 3 años: deberás pagar un 0,25% de la cantidad que devuelvas anticipadamente al banco.

En el caso de los préstamos a tipo fijo, el límite de la comisión dependerá de lo siguiente:

  • Durante los 10 primeros años, el 2% del dinero que devuelvas de forma anticipada.
  • Después de los primeros 10 años, el 1,5% del dinero que devuelvas anticipadamente.

Préstamos en moneda extranjera

Tienes derecho a gestionar el préstamo en la divisa del estado donde vives o en la moneda en que recibes los ingresos. Si el préstamo lo pediste en otro país, también tienes derecho a recibirlo en la moneda del lugar donde vivías cuando firmaste el contrato.

Venta vinculada

Antes de esta ley, existían estas cláusulas que obligaban a contratar otro servicio vinculado para que te dieran la hipoteca, por ejemplo un seguro del hogar. La nueva ley ha conseguido prohibir estas prácticas excepto en aquellos casos en que sean beneficiosas para el deudor. Este sería el caso de las ventas combinadas, donde la contratación de dos servicios juntos ofrece mejores condiciones que la contratación de ambos servicios por separado.

Gastos que contempla la nueva Ley de Crédito Inmobiliario

La Ley de Crédito Inmobiliario divide los gastos de pedir una hipoteca. Estos son los que deben exigirle al banco y que tú nunca debes pagar:

  • los gastos notariales y de registro, siempre y cuando no pidas copias extra a las que ya te dan al contratar la hipoteca,
  • los gastos de gestoría,
  • el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentado, que se calcula como un porcentaje de la responsabilidad máxima hipotecaria.

Por otra parte, tú deberás pagar los gastos de la tasación.

Transparencia

Debes saber que, antes de firmar ningún papel, el banco está obligado a darte toda la información básica:

  • La ficha europea de información normalizada (FEIN), que incluye las opciones y tipos de préstamos entre los que puedes escoger.
  • La ficha de advertencias estandarizadas (FiAE), que explica las principales cláusulas que encontrarás en el contrato.
  • Si tu préstamo es a tipo variable, un documento con las cuotas que pagarás según la situación del mercado financiero.
  • Una copia del borrador de contrato.
  • Si te piden que contrates un seguro para poder darte el préstamo, cuáles serán sus condiciones.
  • La obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito de un notario.
  • La información real y clara sobre cómo se distribuirán los gastos.

Notario

Cuando pides una hipoteca tienes derecho a escoger un notario para que te asesore. Este profesional comprobará que has recibido toda la documentación que te hemos explicado en el apartado anterior y, para que puedas mirarla sin prisas, se asegurará de que te la entregan como mínimo 10 días antes de la firma del contrato. 

Cuando ya tengas un notario deberás ir a la Notaría para que te hagan un test, con el que podrá saber si tienes toda la información necesaria o hay algún tema en el que necesitas ayuda. El día antes de la firma de la hipoteca te dirán de volver a pasar por la Notaría para resolver cualquier duda de última hora.

Si quieres estar al día sobre cómo alquilar o comprar una vivienda, no te pierdas los consejos que damos en nuestro blog. También encontrarás información útil sobre cómo disfrutar de tu piso, cómo sobrevivir con un presupuesto ajustado o cómo llevar una vida más sostenible.