¿Qué diferencia hay entre fianza y depósito en un piso de alquiler?

Tanto la fianza como el depósito son importes que entrega el arrendatario al propietario para garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento. Como ambos importes son garantías de cara al propietario, ambas se conceptúan y denominan como fianza. Vamos a ver las diferencias entre ambas.

Tipos de fianzas

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), detalla dos tipos de garantías o fianzas: 

  • La fianza legal u obligatoria: en el caso de arrendamiento de vivienda es un importe equivalente a una mensualidad de renta y en caso de arrendamiento para uso distinto de vivienda el importe será de dos mensualidades.
  • La garantía adicional o también denominado depósito: es opcional y las partes (inquilino y propietario) la pueden acordar en el contrato de arrendamiento, teniendo como límite, en el caso de arrendamiento de vivienda, el importe equivalente a dos mensualidades. Para los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda esta garantía adicional no tiene límite.

Diferencias legales entre fianza y depósito

La fianza legal es obligatoria y su entrega por el arrendatario al propietario está prevista en la propia LAU. Por el contrario, la garantía adicional es opcional, puede o no entregarse y dependerá de lo que acuerden las partes.

¿Dónde se ingresa la fianza legal?

La suma entregada por el arrendatario al arrendador en concepto de fianza legal deberá ser depositada o ingresada ante el organismo público que haya designado la comunidad autónoma. El arrendador o propietario está obligado a realizar este ingreso ante la administración. Las Comunidad Autónomas tiene competencia para cobrar y gestionar estas fianzas legales.

¿Dónde se ingresa el depósito?

A diferencia de la fianza legal, las garantías adicionales, en caso de que se hayan pactado y entregado, no deben ingresarse en ningún organismo público, sino que quedan en posesión del propietario

¿Cuándo y cómo se devuelve la fianza legal?

Una vez finalizado el contrato de arrendamiento el propietario solicitará a la administración la devolución de la fianza legal ingresada, y la devolverá al arrendatario en un máximo de treinta días a contar desde que éste haya hecho entrega de las llaves al propietario. 

Si se hubieran producido desperfectos o se hubieran dejado cantidades a pagar, el propietario podrá descontarlas de la fianza a devolver, siendo recomendable disponer de las facturas acreditativas de dichos importes.

¿Cuándo y cómo se devuelve el depósito?

El depósito o garantía adicional se devolverá en el plazo que las partes hayan acordado en el contrato de arrendamiento y tendrá la misma finalidad que la fianza legal, esto es, responder de incumplimientos del arrendatario (cantidades debidas, desperfectos causados por su culpa, etc.).

La garantía adicional o depósito, al no ser objeto de ingreso en el organismo público correspondiente, puede aplicarse por el propietario, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, ante cualquier incumplimiento del arrendatario (impagos, reparaciones, obras, etc.). El dinero del depósito, al no estar ingresado en un organismo público como la fianza legal, estará disponible por el propietario cuando este lo necesite.

¿Es posible subir el importe de la fianza o del depósito en algún momento?

Las partes podrán acordar la actualización o revisión de la fianza legal y de la garantía adicional. En el primer caso, en arrendamientos de vivienda, la actualización podrá operar una vez transcurrido el plazo mínimo del arrendamiento, de cinco o siete años, según el propietario sea persona física o jurídica, respectivamente, acomodándose el importe de dicha fianza legal al importe de la renta en ese momento.

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